A partir de 1º de janeiro de 2027, pessoas físicas que alugam imóveis e produtores rurais pessoas físicas passarão a ser identificados por inscrição no CNPJ e estarão sujeitos às novas regras de emissão de documentos fiscais.
Ter CNPJ não significa transformar a pessoa física em pessoa jurídica, uma vez que a inscrição terá finalidade cadastral e, para IBS e CBS, não altera a natureza jurídica do produtor ou locador.
No mercado imobiliário, por exemplo, a pessoa física poderá ser enquadrada como contribuinte do regime regular dos novos tributos quando, no ano anterior, a receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento superar R$ 240 mil, atualizado pelo IPCA, e as operações envolverem mais de três imóveis distintos. Há ainda enquadramento no próprio ano caso a receita supere em 20% esse limite.
Isso não significa que a tributação da pessoa física possa ser comparada superficialmente à de uma holding. A locação possui regime específico, com redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS e, nos imóveis residenciais, há redutor social de R$ 600 mensais por imóvel. A escolha exige simulação da carga tributária e análise patrimonial e sucessória.
Já no agronegócio, o produtor rural com receita anual inferior a R$ 3,6 milhões não será considerado contribuinte regular do IBS e da CBS. Ainda assim, estará sujeito à identificação por CNPJ e à emissão de documento fiscal.
Ou seja, possuir condição de “não contribuinte” não significa ausência de obrigações. A documentação integra a lógica de créditos do novo sistema, inclusive porque o adquirente sujeito ao regime regular poderá, nas hipóteses legais, apropriar crédito presumido nas aquisições de produtor rural não contribuinte.
O CNPJ é, portanto, apenas um elo de uma estrutura que amplia formalização e rastreabilidade. Para locadores e produtores rurais, 2026 deve ser o momento de revisar receitas, contratos, patrimônio e operações e comparar cenários antes de 2027.
